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无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理

《土地管理法》第47条规定,征用土地的,按照被征用土地原用途给予补偿;征用其他土地(耕地外的土地,包含宅基地)的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准确定。《土地管理法实施条例》第26条规定:土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《物权法》也规定,征用集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗的补偿费等费用,交足额安排被征用农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法利益。 
  
    据此,按一般法理推论,出声人的宅基地使用权已经放弃,而买受人又未取得宅基地的使用权,故征地拆迁时,对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需再给予买卖双方,房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人,视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是,农村房屋补偿安置利益是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或身份联系在一起的,非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地补偿的利益。但是,现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般仍然会认可农村房屋出卖人为征地拆迁的对象,并且也只认可按出卖人的身份及其家庭情况而给予其补偿安置待遇,而不会按违法占地的买受人的情况给予补偿安置。这样处理实质上是土地管理部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行为,认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或诉讼不再是无效房屋买卖的返还问题,而是补偿安置利益的归属及分配的争议问题。对此类纠纷,一般认为可以按以下原则处理: 
  
    1、无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人,买受人虽然不能取得合法的房屋所有权,倒是其仍然可以享受依附于无效合同权责有关系的债权性财产权利;同时,出卖人所取得的房款中,实际上包含了宅基地部分的非法收益,在拆迁时于买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此,对于房屋征地拆迁中价值转形式的拆迁安置利益,买受人应当享有一定的权利。一是房屋作价款(一般是房屋重置价结合房屋成新情况)应当归买受人所有;二是带有出卖人身份性质的安置利益,政府及相关用地部门一般会确认归于出卖人,则出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。在审理过程中应当综合考虑公平诚信原则,根据导致房屋买卖合同无效的过错情况,出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实居住情况,合理分配安置利益的归属。一般情况下,买受人可以获得安置利益中的大部分。 
  
    2、根据安置利益的不同形态,可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿,则可以由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋,则可以按安置房市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另得安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的。则应当由出卖人给买受人行当居住利益损失的补偿。 
  
    3、对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理,一般应当遵守政府部门的处理与协商,并尊重房屋买卖双方的协议。 


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