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如何理解商品买卖合同中,房地产商的全面履行义务?

问题:2003年A公司工会代理职工为B房地产商签订了集体购房合同,标的1.2亿元(占地37亩的独立小区)。2008年职工(460户)分别与B房地产公司签订了商品房买卖合同,在这个小区内有2万平米地下车位,A公司于2008年初与B房地产商签订了购买5千平米地下车位的合同。在剩下的1.5万平米的地下车位协商购买中,A公司发现地下车位雨季积水,有重大质量隐患,B公司声称小区旁的道路施工排水系统不畅,待道路施工完毕后就不会有积水了,A公司提出暂留500万元作为保质金,待2007年雨季(此道路已施工完毕)过后,地下车位不积水就支付剩余的500万元,B公司不接受,提出解除合同(所有合同),包括与职工签订的商品房买卖合同。请问:A公司怎么处理好?
        北京房产律师 解答:问题出在A公司欲保留的500万元保质金太高,且地下车库积水具有不确定性,不是B房地产商施工质量问题所造成的,按说B公司不接受是有一定道理的。
    首先,房产作为购买的主要商品没有产品质量问题应视为B公司履行了主要的合同义务,A公司应当如约付款。少付款只能是构成对B公司的权益损害。
    其次,如果地下车库排水不畅,双方可以约定由B公司进行维修,也可以适当保留一部分质保金单独存放,直到地下排水通畅不会影响到地下车位正常使用为止,释放保留的质保金。对此,应当明确,保留的保质金不能作为B公司违约的违约金处罚,因数额过大,反而会影响B公司此后合同义务的履行。
    第三,B公司以A公司欲保留质保金为由,提出解除合同不妥。购房合同应当依约全面履行,只有车库购买合同中存在争议,双方只解决车库争议即可,不应牵涉到无争议的购房合同。所以,公司应在履行购房合同基础上,对地下车库积水情况与B公司进行谈判,却不应对能履行和履行无异议部分全面推翻。A公司应当在确保职工购房合法权益基础上,督促B公司履行剩余义务,对地下车库积水、排水进行检查,保证地下车库安全使用。 


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